Ako predať nehnuteľnosť bezpečne

Určite medzi najzásadnejšie životné kroky v živote patrí kúpa alebo predaj nehnuteľností. ceny nehnuteľnosti sa pohybujú v niekoľko desiatkach, či stovák tisícoch eur, preto nie je vždy úplne ľahké kúpiť vysnívané bývanie, či predať svoje aktuálne. V tomto článku si rozoberieme základné informácie súvisiace s prevodom nehnuteľnosti.

Kedy sa stáva kupujúci vlastníkom?

Kúpa, či predaj nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy. Samotný podpis tejto zmluvy však neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. Predaj sa "zrealizuje" v podstate až vkladom vlastníckeho práve do katastra nehnuteľností. Znamená to, že kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti vtedy keď príslušný Okresný úrad, Katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práve do katastra nehnuteľností.

Spôsoby uhradenia kúpnej ceny

Medzi najznámejšie môžeme považovať za:

Využiť sa môže jeden spôsob alebo kombinácia dvoch, avšak všetko závisí na zmluvných strán a kúpnej zmluvy - teda na kupujúcom a predávajúcom. Spravidla sa však spôsob úhrady odzrkadľuje aj finančná situácia kupujúceho. Pokiaľ kupujúci chce riešiť nákup financovaním na úver, alebo sa čaká na uvoľnenie finančných prostriedkov z banky, je možnosť využitia kombinácie viacerých druhov úhrad kúpnej ceny.
Každý druh úhrady v sebe nesie výhody aj rizika, najmä časové.

Platba hotovosťou

Tento spôsob sa považuje za najrizikovejší. V prípade neočakávaných problémov je náročné preukázať, že platba bola vykonaná. Účinnosťou od 1.1.2013 platí zákona úprava obmedzujúca hotovostné platby tak, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Tá sa pohybuje pre fyzické osoby do 15.000 eur a ostatné subjekty do 5.000 €, V prípade prekročenia limitov je zmluva platná, avšak hrozí riziko uloženia pokuty do výšky 10 000 €.

Platba prevodom alebo vkladom na účet

Porovnaní s predchádzajúcim spôsobom tento predstavuje bezpečnejší spôsob. Transakcia sa v prípade nezrovnalosti ľahko preukáže. Dôležité je správne nastavenie splatnosti kúpnej ceny. Kúpnu cenu nie je Kupujúcemu odporúčané uhradiť vopred, pred vkladom vlastníckeho práva na kataster. Tento fakt však nemusí vyhovovať predávajúcemu a práve preto je kompromisom podanie návrhu na vklad kedy by mohla byť splatná kúpna cena.

Platba z vinkulovaného bankového účtu, či notárskej úschovy

Považuje sa za najbezpečnejší spôsobu úhrady kúpnej ceny. tento spôsob je preukázateľný, nakoľko by mali o ňom existovať relevantné záznamy. Pre tento typ úhrady je spoločný znak viazanie finančných prostriedkov do času, momentu, kedy vzniknú podmienky na ich uvoľnenie (napr. predloženie potvrdeného návrhu na vklad, alebo predloženie v listu vlastníctva na ktorom je už kupujúci vlastníkom).

Nevýhodou týchto spôsobov je nákladnejší spôsob úhrady nakoľko notárska úschova, či banková vinkulácia sú spoplatnené. Úschova môže byť realizovaná aj iným subjektom napríklad advokátom, realitnou kanceláriou, či iným sprostredkujúcim nákup, avšak ich úschova nemusí byť dôveryhodná.

Platba prostredníctvom hypotekárneho úveru

Jedná sa o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny a zároveň veľmi častý, nakoľko väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými financiami na úhradu celej kúpnej ceny. V tomto spôsobe banka výrazne vstupuje do vzťahov medzi kupujúcim a predávajúcim a samozrejme si chráni svoje vlastné záujmy. Práve preto, ešte pred prevodom vlastníckeho pravá k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je potrebné aj záložné právo banky. To znamená že banka neuvoľní finančné prostriedky pre predávajúceho skôr, než bude disponovať minimálne potvrdením návrhom na vklad záložného pravá k predávanej nehnuteľnosti. Samozrejme dohoda s bankou a kupujúci môže byť aj iná.

Typické pre tento spôsob úhrady je uzatváranie viacerých zmlúv. Prvá zmluva je zmluva o hypotekárnom úvere uzavretá medzi bankou a kupujúcim, druhá zmluva je Záložná zmluva uzavretá medzi bankou a predávajúcim a tretia zmluva je samotná kúpna zmluva uzatvorená na medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pri tomto spôsobe je príznačné aj to, že samotný kupujúci nedostane financie z hypotekárneho úveru na svoj vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky zašle banka priamo na účet predávajúceho. Pri tomto procese treba rátať aj s viacerými rizikami, kedy banka nemusí úver schváliť, pozastaví ho, neschváli očakávanej sume atď. Nevýhodou tento spôsob je najmä pre predávajúceho ktorý potrebuje finančné prostriedky v čo najskoršom časovom úseku, nakoľko rieši sám svoje budúce bývanie.